Rachat de crédit plus trésorerie

• Les différents éléments du rachat de crédit immobilier pour calculer le TEG
• Résumé du mode de calcul du TEG d’un crédit immobilier
• Les astuces pour bénéficier le moins de TEG possible

A titre informatif, le TEG a été remplacé par le TAEG depuis le 1er Octobre 2016. Le TEG représente le coût total du crédit pour l’emprunteur. Le TEG est exprimé en pourcentage annuel du montant total du rachat de crédit, en sa qualité d’indicateur du coût véritable du rachat de crédit.

Les différents éléments du rachat de crédit immobilier pour calculer le TEG

Le taux nominal du rachat de crédit immobilier est le premier élément à observer pour calculer le TEG. Il peut y avoir deux taux, soit le taux fixe soit le taux variable. Pour le rachat de crédit à taux fixe, c’est directement le taux annuel qui est pris en compte. C’est-à-dire que le taux effectif global annuel divisé par 12 va être le taux TEG actuariel proportionnel mensuel. Par exemple, un taux annuel de 2,40 % divisé par 12 = 0,2% mensuel.

Pour un rachat de crédit à taux variable, le TEG n’est pas très utile, du fait que le taux n’est calculé qu’à partir du taux de la première période de remboursement.

Dans le calcul du TEG, il y va aussi les frais de dossier dont presque toutes les banques imposent. Le calcul du taux est effectué à partir du montant du rachat de crédit défalqué de cette somme. Jusqu’à cette étape de calcul, on obtient le taux du rachat de crédit basé sur le taux nominal et les frais de dossier.

Par la suite, on prend en compte l’assurance décès-invalidité. Si l’emprunteur accepte l’assurance de groupe de la banque, celle-ci doit inclure le coût dans le calcul du TEG. Le mode de calcul étant : il faut dissocier l’assurance emprunteur à cotisation fixe basée sur le montant initial emprunté de celle à cotisation dégressive basée sur le capital restant dû.

Pour les frais de garantie (hypothèque, caution mutuelle, caution personnelle, PPD, etc.), le mode de calcul est identique aux frais de dossier. Il s’agit de retrancher le montant de la garantie du montant du rachat de crédit, et en recalculer le taux du rachat avec un nouveau montant.

Résumé du mode de calcul du TEG d’un crédit immobilier

Pour résumer le mode calcul du TEG, on va prendre comme exemple un rachat de crédit de 200.000€. C’est l’ensemble des crédits à regrouper à un taux de 2,00% sur 20 ans, dont le montant des mensualités est fixé à 1.012€. Admettons que les frais de dossier sont de 1.000€, les frais de garantie sont de 2000€ et les frais d’assurance emprunteur sont de 50€ par mois. Tout compte fait, le TEG est de 2,68%.

A noter que les autres frais que la banque va éventuellement exiger doivent être intégrer dans le calcul du TEG, par exemples : les frais d’actes notariés, taxes et impôts, frais intermédiaires, frais de souscription de parts sociales/banque coopérative, etc.

Schématiquement, voici un petit tableau récapitulatif :

Les astuces pour bénéficier le moins de TEG possible

Pour bénéficier du TEG le plus bas possible, la réalisation des simulations est une des astuces, la plus efficace et la plus réfléchie. Il s’agit de comparer les différentes offres proposées par les différentes banques selon votre profil. En cas de doute sur votre compétence technique, il est nécessaire d’engager un courtier spécialisé qui est capable professionnellement de vous trouver la meilleure offre de TEG pour votre rachat de crédit. Il est également disponible pour négocier le meilleur taux de rachat de crédit.

Bref, avant de signer un contrat de rachat de crédit, il est important de comparer le TEG où un bon comparateur doit intégrer tous les éléments nécessaires pour calculer le coût total de toutes les offres. Si l’emprunteur pense que la banque a fait des erreurs lors du calcul du TEG de son rachat de crédit, il peut demander l’avis d’un professionnel pour avoir une réponse précise sur l’exactitude du calcul réalisé par la banque, avec une opportunité de dédommagement financier au cas où il y a effectivement d’erreurs.