Rachat de crédit plus trésorerie

• Les préalables au rachat de crédit : ce qu’il faut savoir
• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)
• Les frais de banque ou frais de dossier
• Les frais de courtage ou indemnités du courtier
• Les frais d’hypothèque ou de caution ou frais de garantie
• L’assurance emprunteur : utilité et coût 200 /475

Le rachat de crédit est une opération bancaire qui n’est pas très facile à réaliser, surtout il vous faut les informations et les connaissances nécessaires. Avant de signer un quelconque contrat de rachat de crédit, il faut faire un choix. Le coût d’un rachat de crédit peut être conséquent, mais tout dépend de la négociation pour trouver le meilleur prix et les meilleures conditions de prêt. En tout cas, l’organisme de financement doit remettre à l’emprunteur un document d’informations qui explique clairement les caractéristiques financières des prêts en cours et celles du rachat de crédits.

Les préalables au rachat de crédit : ce qu’il faut savoir

A titre d’informations, il vous est possible de réaliser des rachats de crédits autant de fois, dans la vie, sous réserve que vous remplissez les conditions requises. Les principales causes à observer sont donc :

• le moment de réalisation, c’est-à-dire il doit être dans la première moitié de la période de remboursement ;
• le taux d’intérêt du rachat doit être significativement inférieur au taux actuel du crédit en cours ;
• le montant du capital doit être suffisamment élevé, soit supérieur ou égal à 50 000€, sinon le rachat de crédit n’est pas intéressant.

La réalisation du rachat de crédits engendre différents frais dont les montants varient selon la nature de l’opération et surtout selon le montant total du nouveau prêt. A noter que le rachat de crédit représente un nouveau prêt pour l’emprunteur, à la place des différents crédits en cours. Certains frais sont obligatoires et d’autres facultatifs. Lorsque les frais sont obligatoires, ils sont intégrés dans le calcul du coût total du regroupement des crédits.

Comme frais de rachat de crédit, on peut énumérer les indemnités de remboursement anticipé ou IRA ; les frais de dossier autrement dit les frais de banque, les frais de courtage, les frais de garantie autrement dits les frais d’hypothèque et/ou de caution, les coûts d’assurance emprunteur.

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Si le contrat initial de l’emprunteur avec sa banque prévoit le paiement d’indemnités de remboursement anticipé en cas de changement de banque pour une autre opération bancaire, telle que le rachat de crédit, ce frais devient une exigible dès le commencement de la procédure. Le règlement des indemnités doit se faire avant que la banque qui rachète les crédits solde le capital dû de l’emprunteur.

Pour le calcul des indemnités de remboursement anticipé, il faut d’abord se référer l’Article R 312-2 du Code de la Consommation qui stipule que le montant ne doit pas être supérieur à 3% du capital dû, s’il s’agit d’un prêt immobilier. Les indemnités IRA sont donc plafonnées à l’équivalent de 6 mois d’intérêt sur le capital, qui soit remboursé au taux moyen du prêt.

S’il s’agit d’un crédit à la consommation souscrit avant le 1er Mai 2011, la banque ne peut pas réclamer d’IRA. Les crédits à racheter suivent les règles du crédit à la consommation, même s’il comprend un crédit immobilier tant que ceci n’est pas suffisant en proportion par rapport l’ensemble, c’est-à-dire moins de 60%. Au fait, pour les crédits à la consommation souscrits après cette date, les règles de calcul des indemnités de remboursement anticipées sont comme suit (notamment pour plus de 10 000 euros remboursés par anticipation sur une période de 12 mois glissants) :

• Si la durée période de remboursement restante est supérieure à un an, le coût est égal à 1% du capital remboursé.
• Si cette durée est inférieure ou égale à un an, le coût est à 0,5% du capital remboursé par anticipation.

L’emprunteur devait prévoir dans son contrat initial de crédit la négociation des indemnités de remboursement anticipé (IRA) qui peut se régler soit par (i) avec les fonds de l’emprunteur, soit (ii) avec la revente du bien. Quoi qu’il en soit, aucune IRA ne peut être appliquée si le remboursement anticipé concerne un découvert bancaire ou un crédit revolving. En cas d’incompréhension de la procédure, les aides d’un courtier en rachat de crédit immobilier s’avèrent nécessaires.

Les frais de banque ou frais de dossier

La banque concurrente qui accepte la demande de rachat de crédit considère cette opération bancaire comme un nouveau crédit. Cette opération est donc soumise au paiement de frais de banque ou plus implicitement des frais de dossier. En général, les frais de dossier équivalent entre 1% et7% des montants des crédits à racheter. Ces frais sont négociables et révisés en baisse si l’emprunteur ouvre un compte bancaire chez elle et accepte d’y domicilier des revenus, surtout que la banque constate la bonne qualité du dossier. Ce faisant, l’emprunteur peut prévoir dans son dossier la demande de carnet de chèque, une carte bancaire, une autorisation de découvert, etc.

Les frais de banque sont à payer si et seulement si le contrat de rachat de crédit est signé entre les deux parties : la banque et l’emprunteur titulaire du rachat de crédit. Lorsque le dossier est en cours d’étude, aucun frais ne doit être demandé. Par ailleurs, l’emprunteur doit être conscient qu’une demande de devis personnalisé est gratuite, et si le contrat de rachat de crédits n’aboutit pas, quel que soit les causes, l’emprunteur ne paye aucun frais de dossier.

Dans certains cas, l’emprunteur verse les frais de dossier soit à la banque, soit au courtier que l’emprunteur a choisi comme un intermédiaire pour traiter son dossier. Selon le cas, et selon la compétence technique de négociation du courtier, l’emprunteur peut être dispensé de ces frais de dossier, mais tout est fonction de son profil.

Les frais de courtage ou indemnités du courtier

Pour monter un dossier bancable solidement ficelé, l’intervention d’un courtier est toujours indispensable. Parfois, les courtiers ont déjà leurs banques partenaires desquelles ils choisissent la meilleure selon le dossier de l’emprunteur. Les indemnités du courtier sont prises en charge par la banque qui le considère comme porteur de projet, c’est-à-dire que le courtier est un mandataire exclusif, sinon l’emprunteur se doit de régler les frais de courtage, sous forme de frais de représentation. En général, les indemnités des courtiers varient entre 1% et 9% du montant total des crédits à racheter, c’est-à-dire le montant du nouveau crédit. Le pourcentage est relatif à la difficulté technique du traitement du dossier.

A noter qu’aucun courtier ne doit exiger de frais de courtage si le client emprunteur ne fait qu’une simple demande d’information ou une demande d’étude de dossier. Le courtier n’a pas le droit d’exiger ses indemnités qu’après la conclusion du contrat de rachat de crédit dont il est le principal négociateur auprès de la banque. L’emprunteur doit bien choisir le courtier en se référant à ses palmarès. Le mieux est que le courtier soit certifié comme intermédiaire en opération de banque et de services de paiement (IOBSP).

Les frais d’hypothèque ou de caution ou frais de garantie

Le rachat de crédit fonctionne comme un nouvel emprunt auprès de la banque qui accepte l’opération bancaire en faveur de l’emprunteur. Cependant, la banque va exiger des garanties pour renforcer la confiance mutuelle. Le montant de la garantie exigé par la banque va dépendre de la garantie choisie dans le crédit immobilier à racheter, que soit une hypothèque ou une caution, et puis la procédure à suivre en dépend.

S’il s’agit d’une hypothèque, la banque concurrente qui accepte le rachat de crédits exige comme hypothèque un bien immobilier, en location ou à titre de résidence principale de l’emprunteur, surtout que le montant du rachat de crédit est important. Il s’agit alors d’un rachat de crédits hypothécaires. Telle procédure demande l’intervention d’un notaire dont les indemnités sont intégrées dans le montant global de l’opération.

Il faut également compter la taxe de publicité foncière dans les frais d’hypothèque (2% du montant du nouveau prêt). La taxe de publicité foncière est à régler auprès du service des hypothèques du centre fiscal d’attache de l’emprunteur. Ladite taxe est calculée généralement à 0,715% du capital emprunté, c’est-à-dire le montant du rachat de crédit.

A titre d’information, une hypothèque signifie une inscription de privilège de prêteur de Deniers ou IPPD. Le notaire dont l’intervention est toujours obligatoire en cas d’hypothèque exige aussi des frais de mainlevée, en fonction du montant du prêt immobilier.

Si l’emprunteur choisit l’option « caution » comme garantie : la nouvelle garantie à mettre en place, dans le cadre du rachat de crédit, est cautionné par les 75% du fonds mutuels. Il n’y a pas de souscription de nouvelle garantie. Pourtant, l’emprunteur doit faire recours à un organisme de cautionnement. Ce recours implique le paiement d’une commission associée au fonds mutuel de garantie qui sera restituée à l’emprunteur lorsque le capital dû est égale à 0. Le montant de la commission de l’organisme de cautionnement varie entre 1% et3% du montant du rachat de crédit.

L’assurance emprunteur : utilité et coût 200 /475

Comme toute nouvelle inscription de crédit immobilier, lors d’un rachat de crédit la banque exige, directement ou indirectement, une assurance emprunteur qui va garantir le remboursement en cas de décès, d’invalidité permanente et définitive, d’incapacité temporaire de travail.

A noter que le montant de l’assurance emprunteur dépend de l’âge du client et de son état de santé au moment de la demande. A noter que la banque concurrente ne reprend pas les polices d’assurances relatives aux différents crédits regroupés, il doit y avoir une nouvelle assurance unique qui s’avère plus élevée. En tout cas, tout dépend du choix de l’emprunteur qui peut intégrer une garantie chômage prévoyant une perte d’emploi.

Au cas où l’emprunteur est à cours d’idée pour son assurance emprunteur, la banque peut lui proposer une assurance groupe. Cependant, l’emprunteur peut bénéficier d’une délégation d’assurance dont les garanties doivent être supérieures ou égales à l’assurance groupe proposée par la banque. A cet effet, celle-ci n’a pas le droit de refuser selon la Loi Lagarde 2010-737 du 1er Juillet 2010.

A noter que les cas de crédits à la consommation exigent rarement l’assurance emprunteur.