Rachat de crédit plus trésorerie

• Le prêt immobilier d’un couple : les cas de figures possibles
• Rappel de définition du prêt immobilier et d’encadrement juridique
• Les conditions pour réaliser un prêt immobilier
• Un prêt immobilier solidaire de deux époux
• Le rachat de soulte pour s’approprier le bien commun
• Qui et comment on détermine le montant de la soulte, et la suite ?

Le divorce suppose une situation antérieure c’est-à-dire deux personnes unies par le lien du mariage ou d’un PACS ou sous forme de concubinage, ou tout simplement une union libre mais les deux personnes ont bâti un bien immobilier en commun. Il s’agit de discuter ce qui se passe lorsque les deux personnes décident de se séparer alors que l’achat du bien immobilier commun, effectué par crédit, est en cours de remboursement. Est-ce que les deux personnes décident de vendre le bien et se partagent l’argent après avoir liquidé le crédit ou bien l’autre veut garder le bien immobilier, et qu’est-ce qu’il doit faire pour réaliser son projet ? Quelles sont les conditions requises et quelles sont les procédures ? Les réponses à donner s’accroche au titre « rachat de crédit immobilier en cas de divorce »

Le prêt immobilier d’un couple : les cas de figures possibles

Le couple en sa qualité de primo-accédant ou bien il se propose d’investir dans une résidence secondaire s’apprête à souscrire sur une longue durée un prêt immobilier. Pour avoir une meilleure capacité d’emprunt, les deux époux souscrivent ensemble, connaissant bien entendu l’effet solidaire dans le remboursement des dettes. Au passage, à signaler qu’un bien immobilier acquis avant l’union sous le régime légal reste la propriété de chacun, et s’il en reste des dettes à payer, c’est exclusivement dans sa responsabilité.

Un cas de figure : même si le bien immobilier est acquis à crédit durant l’union du couple, le destiné du bien immobilier dépend du contenu du contrat d’union, surtout en cas de PACS. Par contre, même si seul un conjoint est l’emprunteur vis-à-vis de la banque, les deux époux sont concernés par les dettes contractés durant l’union, surtout qu’il s’agit d’une résidence principale. A cet effet le bien immobilier appartient à parts égales aux deux conjoints, quels que soient les termes du contrat d’union.

Rappel de définition du prêt immobilier et d’encadrement juridique

Le crédit immobilier autrement appelé prêt immobilier est avant tout un engagement puis un emprunt réaliser auprès d’un organisme prêteur dans le but de financer en tout ou partie l’achat d’un bien immobilier, de financer une opération de construction ou de financer des travaux sur un immobilier. Le prêt immobilier est encadré par la loi et le droit du prêt immobilier aux particuliers se réfère à la directive 2014/17/UE du 04/02/2014, qui est entrée en droit français à partir du 21/03/2016.

Outre le montant net du prêt immobilier, autrement dit le besoin en argent pour réaliser l’acquisition ou la construction de l’immobilier, il y a des frais obligatoires dont il ne faut pas omettre, par exemple les frais de dossier, le coût des assurances, les frais liés à la garantie, les éventuels frais de courtage, les frais de notaire, etc. Le coût total du prêt autorisé à l’emprunteur est exprimé en pourcentage annuel du montant du prêt immobilier, c’est le taux effectif global qui est un indicateur à ne pas négliger lors d’un prêt immobilier. Ce taux varie d’un organisme à un autre et fait partie des critères de choix des offres de prêt.

Les conditions pour réaliser un prêt immobilier

D’abord, la possession d’un apport personnel est parfois une condition requise pour faciliter l’obtention d’un prêt immobilier. Cependant, d’autre cas de figure permet le prêt immobilier sans apport, c’est une autre histoire. Pourtant d’autres conditions sont exigées pour parvenir au déblocage du fonds nécessaire.

En effet, il y a une corrélation incontournable entre les revenus de l’emprunteur et le type d’emprunt immobilier souhaité. Plus les revenus ne sont significatifs, plus la chance d’obtenir le prêt est élevée. Aussi, les organismes prêteurs vérifient le taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 30% après avoir vérifié toutes les rentrées d’argent de l’emprunteur et de son foyer. La stabilité financière de l’emprunter est également un indicateur pour rassurer les prêteurs, en ce qui concerne le remboursement de toutes les mensualités durant la période de prêt, bien qu’une assurance emprunteur soit proposée, à titre da garantie. A cet effet, un salarié CDD ou un apprenti n’a pas une chance de décrocher un prêt immobilier.

Le prêteur vérifie également la gestion financière de l’emprunteur en lui exigeant ses relevés de compte bancaire durant les trois derniers mois, ou peut-être plus. Certain organisme prêteur fait remplir un questionnaire santé, dans l’hypothèse que le risque d’impayé est élevé si l’état sanitaire de l’emprunteur n’est pas assez puissant. S’il s’agit d’un couple solidaire, la banque peut faire des exceptions.

Un prêt immobilier solidaire de deux époux

Si les deux époux s’accordent de contracter ensemble un prêt immobilier, l’on dit qu’ils sont solidaires, c’est-à-dire que chaque conjoint est solidaire de la dette de l’autre. Si un conjoint est défaillant, l’autre doit prendre le relai en remboursant également la partie de crédit. Si les conjoints sont divorcés, ils restent solidaires vis-à-vis de l’organisme prêteur jusqu’au dernier remboursement des mensualités. A cet effet, la banque peut attaquer l’un des deux conjoints pour rembourser la dette de l’autre en défaillance. Pour éviter l’attaque de l’organisme prêteur, le couple en divorce ou en séparation doit procéder à la désolidarisation, c’est-à-dire que les conjoints ne sont plus solidaires vis-à-vis de la banque. Cet acte consiste à désengager l’un des deux conjoints du remboursement du prêt immobilier.

L’effet de la désolidarisation peut être le transfert du prêt immobilier à l’un des deux conjoints. Celui-ci est chargé du remboursement total, sous réserve que l’autre qui se retire doit faire en sorte de rembourser sa part à son ex-conjoint. Au cas où l’organisme prêteur se doute du simple arrangement car il ne reste plus qu’un individu à qui s’appuyer pour les remboursements, les deux époux doivent demander l’intervention d’un notaire pour faire acte de désolidarisation.

Le rachat de soulte pour s’approprier le bien commun

La suite probable de l’acte du notaire peut être l’attribution du logement, objet du prêt immobilier, à un des conjoints en divorce. Peut-être, les deux époux décident de vendre le bien immobilier, puis liquider les emprunts et se partager le solde restant. Si le montant obtenu n’est pas suffisant pour régler la banque, ils doivent s’engager ensemble à rembourser le manque. Si ce n’est pas le cas, l’un des deux époux va se charger de rembourser, compte tenu que la banque ait déjà vérifié que la situation financière du conjoint restant titulaire du prêt devra être extrêmement solide. L’un des conjoints s’engage à racheter la part de son ex-conjoint, on parle alors de rachat de soulte qui est une autre forme de rachat de crédit immobilier.

A noter que la désolidarisation et le rachat de soulte requièrent des frais à ne pas ignorer, c’est-à-dire les frais de notaire et les frais de dossier sur le nouvel emprunt, car le rachat de soulte est similaire à un rachat de crédit immobilier. A titre informatif, les frais de notaire peut aller jusqu’à 7,5% de la part du conjoint. Lors du passage chez le notaire, les deux conjoins doivent s’arranger qui va être l’unique propriétaire du bien immobilier. C’est écrit sur l’acte de désolidarisation, et celui-ci procède au rachat de soulte. Il y a deux cas pour que le conjoint devant être l’unique propriétaire puisse réaliser le rachat de soulte : soit (i) il rachète la soulte avec un crédit immobilier en cours, soit (ii) il rachète la soulte sans prêt immobilier en cours.

Qui et comment on détermine le montant de la soulte, et la suite ?

C’est le notaire qui est l’entité compétente pour déterminer le montant de la soulte à verser au conjoint qui cède sa part, en rédigeant l’état liquidatif autrement appelé acte notarié. C’est en fonction de la valeur actuelle du bien et non de son prix d’achat que le notaire fixe le montant. Les deux époux peuvent s’arranger pour fixer le montant de la soulte, il reste au notaire d’acter. Le cas échéant, le notaire procède au calcul, soit le montant égal = valeur actuelle du bien divisée par 2, puis on tranche le solde du crédit immobilier/2. Le conjoint qui prend en charge le crédit immobilier et devenir l’unique propriétaire doit alors le montant de la soulte au conjoint qui cède.

S’il a le moyen financier suffisant pour payer le montant de la soulte, il règle la situation et conserve le crédit immobilier tel quel. Sinon, il doit s’adresser à la banque pour réaliser le rachat de soulte en suivant la même procédure que pour un rachat de crédit, avec une trésorerie supplémentaire car l’ex-conjoint peut exiger le paiement en liquide.

Pour le rachat de soulte, la banque va exiger certains documents, à savoir :

• une copie du certificat de propriété
• une copie de l’attestation de valeur
• une copie du prêt immobilier en cours
• les trois derniers bulletins de salaire
• les trois derniers relevés de comptes
• une copie de l’acte notarié relatif à la quote-part des indivisaires si tel est le cas
• une copie du jugement de divorce si tel est le cas